Refinanzierung bei Immobilien einfach erklärt
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Bei einer Refinanzierung wird eine bestehende Immobilienfinanzierung neu geordnet oder durch eine andere Finanzierung ersetzt.
- Häufige Gründe sind das Ende der Zinsbindung, der Wunsch nach besseren Kreditkonditionen oder zusätzlicher Kapitalbedarf.
- Zu den Möglichkeiten zählen die Anschlussfinanzierung, die Umschuldung zu einer anderen Bank und die Aufnahme eines zusätzlichen Darlehens.
- Ob sich eine Refinanzierung lohnt, hängt von den neuen Zinsen, den möglichen Kosten und deiner finanziellen Situation ab.
- Ein Vergleich verschiedener Angebote hilft dir, die Gesamtkosten einzuschätzen und eine passende Lösung zu finden.
Was bedeutet Refinanzierung bei Immobilien?
Bei einer Refinanzierung wird eine bestehende Immobilienfinanzierung neu aufgestellt. Das kann durch einen neuen Kredit zur Ablösung eines alten Darlehens, zusätzliches Kapital oder die Anpassung bestehender Kreditverträge geschehen.
Ein häufiger Anlass ist das Ende der Zinsbindung. Ist zu diesem Zeitpunkt noch eine Restschuld offen, benötigst du eine Anschlussfinanzierung. Eine Refinanzierung kann aber auch während der laufenden Finanzierung infrage kommen, etwa bei zusätzlichem Kapitalbedarf.
Wann ist eine Neuausrichtung der Finanzierung sinnvoll?
Es gibt verschiedene Situationen, in denen du deine Immobilienfinanzierung überprüfen solltest:
Ende der Zinsbindung: Du kannst das Angebot deiner bisherigen Bank mit den Konditionen anderer Kreditgeber vergleichen und prüfen, ob eine Umschuldung sinnvoll ist.
Zusätzlicher Kapitalbedarf: Für eine Modernisierung, energetische Sanierung oder einen Anbau kann eine Erweiterung der Finanzierung oder ein zusätzlicher Kredit infrage kommen.
Veränderte finanzielle Situation: Ein höheres Einkommen kann beispielsweise eine schnellere Tilgung ermöglichen. Bei geringeren finanziellen Spielräumen kann eine Anpassung der monatlichen Rate sinnvoll sein.
Ob sich eine Refinanzierung lohnt, hängt von den neuen Konditionen und möglichen Zusatzkosten ab. Eine niedrigere Rate ist beispielsweise nicht automatisch günstiger, wenn sich dadurch die Laufzeit und die gesamten Zinskosten erhöhen.
Welche Möglichkeiten gibt es bei der Refinanzierung?
Welche Form der Refinanzierung infrage kommt, hängt vor allem davon ab, ob die Zinsbindung endet, du die Bank wechseln möchtest oder zusätzliches Geld benötigst.
Anschlussfinanzierung
Wenn am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld besteht, benötigst du für diesen Betrag eine neue Vereinbarung. Du kannst das Angebot deiner bisherigen Bank annehmen oder nach Alternativen suchen. Bleibst du bei derselben Bank und vereinbarst neue Konditionen, spricht man häufig von einer Prolongation. Ein Forwarddarlehen ermöglicht es, die Anschlussfinanzierung bereits früher zu vereinbaren und sich heutige Konditionen für einen späteren Zeitpunkt zu sichern. Dafür kann ein Zinsaufschlag anfallen.
Umschuldung
Bei einer Umschuldung löst du den bisherigen Kredit durch ein Darlehen bei einem anderen Kreditgeber ab. Das kann sinnvoll sein, wenn du dort bessere Konditionen erhältst oder die neue Finanzierung besser zu deinen Bedürfnissen passt. Ein Wechsel ist jedoch nicht zu jedem Zeitpunkt kostenfrei möglich. Vor allem während einer laufenden Zinsbindung müssen die Kündigungsrechte und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung geprüft werden.
Zusätzliches Darlehen
Benötigst du Geld für eine Modernisierung oder einen Umbau, kannst du prüfen, ob die bestehende Finanzierung erweitert werden kann. Alternativ kommt ein separates Darlehen infrage. Die Bank bewertet dabei unter anderem deine Bonität, den Wert der Immobilie und die vorhandenen Sicherheiten.
Welche Variante die beste ist, hängt vom Einzelfall ab. Besonders wichtig ist, nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Gesamtkosten und die langfristigen Auswirkungen auf deine Finanzierung zu vergleichen.
Anschlussfinanzierung oder doch was anderes?
Wie läuft eine Refinanzierung im Detail ab?
Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme. Prüfe, wie hoch deine Restschuld ist, wann die Zinsbindung endet und welche Konditionen für deinen bestehenden Kredit gelten. Auch die verbleibende Laufzeit, die monatliche Rate und mögliche Sondertilgungsrechte sind relevant.
Anschließend kannst du Angebote vergleichen. Achte dabei wie bei jedem Immobilienkredit auf den Sollzins, die anfängliche Tilgung, die Zinsbindung und die monatliche Rate. Bei einer Anschlussfinanzierung solltest du außerdem überlegen, wie viel Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung voraussichtlich noch vorhanden sein wird.
Wenn du dich für einen neuen Kreditgeber entscheidest, prüft dieser deine finanzielle Situation und die Immobilie. Dafür können beispielsweise Einkommensnachweise, der aktuelle Grundbuchauszug und Unterlagen zur Immobilie erforderlich sein. Bei vermieteten Objekten können auch die Mieteinnahmen eine Rolle spielen.
Nach der Kreditzusage werden die Ablösung des bisherigen Darlehens und die Übertragung oder Anpassung der Sicherheiten organisiert. Bei einer Umschuldung wird die Grundschuld häufig an die neue Bank abgetreten. Ob dafür weitere Grundbuchänderungen oder Kosten anfallen, hängt von der konkreten Gestaltung ab.
Plane ausreichend Zeit ein, insbesondere wenn das Ende der Zinsbindung näher rückt. So kannst du Angebote in Ruhe prüfen und vermeidest unnötigen Zeitdruck.
Welche Kosten können entstehen?
Die Kosten hängen davon ab, wie und zu welchem Zeitpunkt du deine Finanzierung neu aufstellst. Bei einer Anschlussfinanzierung über die bisherige Bank können vergleichsweise wenige zusätzliche Kosten entstehen. Ein Bankwechsel kann dagegen weitere Aufwendungen verursachen.
Zu den möglichen Kosten zählen:
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn du einen Kredit mit festem Zinssatz vorzeitig ablöst, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Entschädigung verlangen. Ob sie zulässig ist und wie hoch sie ausfallen darf, hängt vom Vertrag und den gesetzlichen Vorgaben ab.
- Kosten für die Grundschuld: Bei einem Wechsel der Bank können Kosten für die Abtretung oder eine Änderung der Grundschuld entstehen. Die konkrete Höhe hängt vom Verfahren ab.
- Weitere Finanzierungskosten: Bei einem neuen Kredit können zusätzliche Kosten oder ungünstigere Konditionen entstehen. Deshalb solltest du die Angebote anhand der Gesamtkosten vergleichen.
Bei Immobilienkrediten mit gebundenem Sollzins besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren ab vollständigem Darlehensempfang. Nach § 489 BGB gilt dabei grundsätzlich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Das kann einen Bankwechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung ermöglichen. Ob und wann dieses Recht greift, solltest du anhand deines Vertrags prüfen.
Sonderkündigung und Vorfälligkeitsentschädigung
Welche Voraussetzungen gelten bei Refinanzierungen?
Damit eine Bank eine Refinanzierung bewilligt, prüft sie in der Regel deine Kreditwürdigkeit und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Dazu gehören dein Einkommen, deine laufenden Ausgaben, bestehende Verbindlichkeiten und gegebenenfalls vorhandenes Eigenkapital.
Auch die Immobilie ist wichtig. Ihr aktueller Wert, ihr Zustand und die bestehende Belastung durch Grundschulden beeinflussen, welche Finanzierung möglich ist. Bei einer vermieteten Immobilie können zusätzlich die Mieteinnahmen und die Vermietbarkeit berücksichtigt werden.
Wenn du zusätzliches Kapital aufnehmen möchtest, muss die Bank außerdem prüfen, ob die höhere Kreditsumme zu deiner finanziellen Situation passt. Ein Anspruch auf eine Erweiterung des bestehenden Darlehens besteht grundsätzlich nicht.
Was solltest du vor der Entscheidung beachten?
Bevor du dich für eine neue Finanzierung entscheidest, solltest du die Angebote sorgfältig gegenüberstellen. Ein niedrigerer Zinssatz allein reicht nicht aus, um die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen. Auch mögliche Wechselkosten, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die vereinbarte Tilgung sind entscheidend.
Überlege außerdem, wie viel monatliche Belastung du langfristig tragen kannst und ob du finanzielle Reserven für unerwartete Ausgaben benötigst. Wenn du durch eine Refinanzierung zusätzliches Kapital für eine Modernisierung aufnimmst, sollten die erwarteten Kosten realistisch kalkuliert sein.
Bei einem geplanten Bankwechsel ist es sinnvoll, frühzeitig zu prüfen, ob die Ablösung des bestehenden Kredits überhaupt möglich ist und welche Kosten dabei entstehen. Bei Unsicherheiten zu Kündigungsrechten oder Vorfälligkeitsentschädigungen kann eine unabhängige Prüfung des Kreditvertrags helfen.
Unabhängige Beratung bei der Finanzierung!
Konkrete Sachverhalte sind immer unterschiedlich. Falls du individuelle Fragen hast, melde dich gerne bei uns.
Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Themen weiterhelfen:
- Welche Optionen kommen für dich bei einer Refinanzierung in Frage?
- Anschlussfinanzierung, Umschuldung, Prolongation oder Forward-Darlehen? Wir helfen dir weiter!
- Beratung bei Konditionen und Rahmenbedingungen.
Fazit: Wann lohnt sich eine Refinanzierung?
Eine Refinanzierung kann dir helfen, deine Immobilienfinanzierung an neue Bedingungen anzupassen, einen Kredit abzulösen oder zusätzlichen Kapitalbedarf zu decken. Ob sie sich lohnt, hängt jedoch von den angebotenen Konditionen, möglichen Zusatzkosten und deiner persönlichen finanziellen Situation ab.
Vergleiche deshalb mehrere Angebote und betrachte nicht nur den Zinssatz, sondern auch die monatliche Belastung, die Restschuld und die Gesamtkosten. Wenn du frühzeitig planst und die bestehenden Vertragsbedingungen prüfst, kannst du fundierter entscheiden, welche Finanzierung zu deiner Immobilie und deinen langfristigen Zielen passt
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