Notarieller Kaufvertrag für Immobilien: Ablauf und Kosten
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Notarpflicht: Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Ohne diese Beurkundung ist der Vertrag grundsätzlich nicht wirksam.
- Kosten: Für Notar und Grundbuchamt solltest du grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen.
- Ablauf: Der Notar bereitet den Vertrag vor, beurkundet ihn und kümmert sich anschließend um wichtige Schritte der Kaufabwicklung.
- Kaufpreiszahlung: Du überweist den Kaufpreis normalerweise erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat.
- Finanzierung: Kläre rechtzeitig mit deiner Bank, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann und welche Unterlagen dafür benötigt werden.
Wie läuft der notarielle Kaufvertrag ab?
Der Notartermin ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zur eigenen Immobilie. Mit der Unterschrift verpflichten sich Käufer und Verkäufer, die vereinbarten Bedingungen einzuhalten. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt allerdings erst später mit der Eintragung im Grundbuch.
1. Kaufvertragsentwurf prüfen
Zunächst erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Darin stehen unter anderem der Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie, der Übergabetermin und die Zahlungsbedingungen. Auch Regelungen zu bestehenden Grundschulden, mitverkauftem Inventar oder möglichen Belastungen können enthalten sein.
Prüfe den Entwurf sorgfältig, bevor du unterschreibst. Stimmen die Angaben zur Immobilie? Sind alle mündlichen Vereinbarungen berücksichtigt? Ist klar geregelt, wann du den Kaufpreis zahlen und die Immobilie übernehmen sollst?
Bei Verbraucherverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Diese Frist soll ausreichend Zeit für die Prüfung geben.
2. Kaufvertrag beim Notar unterschreiben
Beim Notartermin liest der Notar den Vertrag vor und erläutert wichtige Regelungen. Du und die Verkäuferseite könnt Fragen stellen und Unklarheiten ansprechen. Änderungen werden dabei vor der Unterzeichnung geklärt.
Mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag verbindlich. Ein allgemeines Widerrufsrecht wie bei manchen Onlinekäufen gibt es beim Immobilienkauf normalerweise nicht. Deshalb solltest du vorher sicher sein, dass die Vereinbarungen für dich passen.
3. Eintragung der Auflassungsvormerkung
Nach dem Termin veranlasst der Notar in der Regel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert deinen Anspruch auf die Übertragung der Immobilie ab. So wird verhindert, dass die Verkäuferseite die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder deine gesicherte Rechtsposition durch spätere Verfügungen beeinträchtigt.
Außerdem kümmert sich der Notar um weitere notwendige Schritte, beispielsweise die Prüfung bestimmter Genehmigungen oder die Klärung, ob bestehende Grundschulden gelöscht werden müssen.
4. Kaufpreis zahlen und Immobilie übernehmen
Sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, informiert dich der Notar über die Fälligkeit des Kaufpreises. Diese Mitteilung wird häufig als Fälligkeitsmitteilung bezeichnet. Erst dann solltest du den Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vorgaben überweisen.
Anschließend erfolgt die Übergabe der Immobilie zum vereinbarten Zeitpunkt. Dabei werden üblicherweise Schlüssel übergeben und Zählerstände dokumentiert.
5. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Zum Abschluss veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung geht das Eigentum rechtlich auf dich über. Zwischen Notartermin und endgültiger Umschreibung können daher mehrere Wochen oder Monate liegen.
Alles rund um die Grunderwerbssteuer
Welche Kosten entstehen beim Notar?
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie sind gesetzlich festgelegt und können nicht frei mit dem Notar verhandelt werden.
Als grobe Orientierung kannst du für Notar und Grundbuchamt zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Die tatsächliche Höhe hängt unter anderem vom Geschäftswert und den erforderlichen Eintragungen ab. Wird für die Baufinanzierung zusätzlich eine Grundschuld eingetragen, entstehen dafür weitere Gebühren.
Es ist also grob mit folgenden Kosten zu rechnen:
- Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind zwischen 3.750 und 5.000 Euro zu erwarten.
- Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind zwischen 5.250 und 7.000 Euro zu erwarten.
- Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind zwischen 7.500 und 10.000 Euro zu erwarten.
Die Beträge dienen nur zur Orientierung. Die konkreten Gebühren können davon abweichen.
Neben diesen Kosten kommen weitere Kaufnebenkosten hinzu, insbesondere die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Plane diese Posten getrennt ein, damit du deinen tatsächlichen Finanzierungsbedarf realistisch einschätzen kannst.
Wer bezahlt den Notar?
Sofern im Kaufvertrag nicht anders geregelt übernimmt übernimmt die Käuferseite die Kosten für den Notar, die Beurkundung des Kaufvertrags sowie für Eintragungen im Grundbuch. Die Verkäuferseite trägt häufig die Kosten, die beispielsweise für die Löschung eigener Belastungen anfallen.
Welche Kosten im Einzelnen übernommen werden, kann von der Vereinbarung und der jeweiligen Leistung abhängen. Wichtig ist außerdem: Gegenüber dem Notar können unter Umständen beide Vertragsparteien für bestimmte Gebühren haften, auch wenn im Vertrag eine andere Kostenverteilung vereinbart wurde.
Worauf solltest du bei der Baufinanzierung achten?
Der Notartermin und deine Baufinanzierung müssen gut aufeinander abgestimmt sein. Idealerweise ist die Finanzierung bereits verbindlich geklärt, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Eine bloße Finanzierungsanfrage oder eine unverbindliche Einschätzung reicht dafür nicht unbedingt aus.
Besprich mit deiner Bank insbesondere, welche Unterlagen für die Darlehensauszahlung erforderlich sind und wie lange die Bearbeitung voraussichtlich dauert. Bei einer Finanzierung mit Grundschuld muss außerdem die entsprechende Bestellung notariell vorbereitet und im Grundbuch eingetragen werden.
Achte auch darauf, dass du neben dem Kaufpreis genügend Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und weitere Ausgaben hast. Dazu können beispielsweise Renovierungen, Umzugskosten oder neue Möbel gehören. Wenn du diese Beträge nicht ausreichend berücksichtigst, kann deine Finanzierung unnötig knapp werden.
Unabhängige Beratung beim Erwerb einer Immobilie
Konkrete Sachverhalte sind immer unterschiedlich. Falls du individuelle Fragen hast, melde dich gerne bei uns.
Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Fragen weiterhelfen:
- Wie funktioniert der Ablauf vom ersten Anschauen einer Immobilie bis zum Kauf?
- Welche Punkte sind bei der Finanzierung zu beachten?
- Wann kommt der Notar genau ins Spiel?
Fazit: Kaufvertrag sorgfältig prüfen und Kosten einplanen
Der notarielle Kaufvertrag macht den Immobilienkauf verbindlich und regelt die wichtigsten Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Der Notar begleitet die Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Plane für Notar und Grundbuchamt grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises ein und berücksichtige zusätzlich die übrigen Kaufnebenkosten. Prüfe den Vertragsentwurf in Ruhe und stimme die Darlehensauszahlung rechtzeitig mit deiner Bank ab. So kannst du den Immobilienkauf finanziell und organisatorisch besser vorbereiten.
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