Grunderwerbsteuer sparen beim Immobilienkauf
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht umgehen, aber in manchen Fällen legal reduzieren.
- Entscheidend ist eine saubere Gestaltung vor dem Notartermin.
- Bewegliche Güter, Eigenleistungen und Vertragsgestaltung spielen eine zentrale Rolle.
- Bei zwei Käufern macht der Familienstand einen großen steuerlichen Unterschied.
- Jeder Immobilienkauf ist individuell und eine steuerliche Beratung ist daher immer empfehlenswert.
Grunderwerbsteuer sparen: Was ist möglich?
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Je nach Bundesland kommen schnell mehrere zehntausend Euro zusammen. Viele Käufer fragen sich daher, ob und wie sich diese Steuer reduzieren lässt.
Grundsätzlich gilt: Die Grunderwerbsteuer ist gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Es gibt jedoch legale Gestaltungsspielräume, mit denen sich an einigen Stellen Grunderwerbsteuer sparen lässt.
Wichtig: Jeder Immobilienkauf ist anders. Die folgenden Tipps zeigen typische Möglichkeiten auf, ersetzen aber keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Gerade bei größeren Summen solltest du deine Planung immer mit einem Steuerberater oder Notar abstimmen.
Tipp 1: Kaufpreis der Immobilie aufteilen
Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile an. Alle beweglichen Gegenstände gehören nicht dazu und können daher beim Kauf der Immobilie gesondert ausgewiesen werden. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer sind diese Gegenstände nicht relevant und können bei korrekter Vertragsgestaltung steuerlich herausgerechnet werden.
Typische bewegliche Gegenstände und Beispiele für dieses Vorgehen sind:
- Einbauküche
- Markisen oder Rollläden
- Gartenhaus
- Sauna
- Leicht verlegbarer Boden wie z.B. Laminat oder Teppich
- In der Immobilie enthaltenes Mobiliar
- Photovoltaikanlage (wenn separat bewertbar)
Wichtig ist, dass diese Gegenstände mit einem realistischen Zeitwert versehen werden müssen und separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Überhöhte oder pauschale Beträge erkennt das Finanzamt meist nicht an.
Je höher der korrekt ausgewiesene Wert der beweglichen Güter, desto niedriger fällt die Bemessungsgrundlage für die Steuer aus. So lässt sich ganz legal ein gewisser Betrag der Grundsteuer beim Kauf einer Immobilie sparen.
Tipp 2: Grundstück und Bauvertrag trennen (bei Neubau)
Beim Neubau fällt Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf den Grundstückspreis an und nicht auf die Baukosten. Voraussetzung ist allerdings, dass Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und wirtschaftlich getrennt sind.
Das bedeutet:
- Zuerst wird nur das Grundstück gekauft.
- Der Bauvertrag wird unabhängig davon abgeschlossen.
- Es gibt keine vertragliche Bindung an einen bestimmten Bauträger.
Achtung: Liegt aus Sicht des Finanzamts ein sogenanntes „Bauen aus einer Hand“ vor, wird die Steuer auf Grundstück und Haus erhoben. Diese Gestaltung erfordert daher besonders sorgfältige Planung und eine entsprechende Vertragsgestaltung.
Tipp 3: Eigenleistungen reduzieren die Steuerlast
Eigenleistungen zählen nicht zur grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistung. Das betrifft Arbeiten, die du selbst oder mit Hilfe von Freunden und Familie erbringst.
Typische Eigenleistungen sind:
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Bodenbeläge
- Außenanlagen
Voraussetzung ist, dass diese Leistungen nicht im Kauf- oder Baupreis enthalten sind und realistisch kalkuliert werden. Gerade bei Neubauten oder Sanierungsobjekten kann dieser Punkt die Steuerlast spürbar senken.
Tipp 4: Lässt sich bei zwei Käufern Grunderwerbsteuer sparen? Eher nein!
Beim Immobilienkauf mit zwei Käufern wird die Grunderwerbsteuer grundsätzlich auf den gesamten Kaufpreis erhoben. Jeder Käufer trägt sie entsprechend seines Miteigentumsanteils. Wer also zu zweit eine Immobilie kauft, spart per se keine Grunderwerbsteuer.
Auswirkungen kann es aber je nach Familienstand geben, wenn ein zweiter Käufer bzw. Eigentümer später hinzukommt. Während Übertragungen von Miteigentumsanteilen zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern grunderwerbsteuerfrei sind, kann es bei einer Übertragung bei unverheirateten Paaren zu einer erneuten Auslösung der Grunderwerbsteuer kommen.
Das bedeutet: Wer unverheiratet kauft, sollte die Eigentumsverhältnisse von Anfang an gut durchdenken, um spätere Steuerbelastungen zu vermeiden.
Tipp 5: Verkäufer übernimmt Leistungen
Übernimmt der Verkäufer bestimmte Arbeiten oder Kosten vor der Übergabe der Immobilie, können diese unter Umständen außerhalb des Kaufpreises bleiben. Analog zu den beweglichen Gütern, können diese Leistungen in einem separaten Kaufvertrag geregelt werden und somit aus dem Kaufpreis, der für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer relevant ist, herausgenommen werden. So lässt sich ein Teil der Steuer einsparen.
Beispiele:
- Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf
- Reparaturen, die der Verkäufer selbst beauftragt und bezahlt
Wichtig ist, dass diese Leistungen nicht als Teil der Gegenleistung im Kaufvertrag auftauchen. Sie senken zwar nicht direkt die Grunderwerbsteuer, können aber die Gesamtbelastung für Käufer und Verkäufer sinnvoll beeinflussen.
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Fazit: Grunderwerbsteuer sparen beginnt vor dem Notartermin
Die größten Einsparpotenziale bei der Grunderwerbsteuer liegen in der richtigen Vorbereitung. Wer Kaufvertrag, Finanzierungsstruktur und Eigentumsverhältnisse frühzeitig plant, kann durch die Gestaltung ganz legal Steuern sparen.
Besonders wichtig ist eine saubere Dokumentation und realistische Bewertung aller Positionen. Im Zweifel gilt: lieber vorher fachlichen Rat einholen, als später unnötig Steuern nachzahlen zu müssen.
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