Mehrfamilienhaus durch Mieteinnahmen finanzieren: So klappt das Investment
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Mieteinnahmen können einen großen Teil der Kreditrate decken.
- Bei der Berechnung werden Banken die Einnahmen, aber nicht zu 100 % anrechnen.
- Entscheidend sind Lage, Vermietbarkeit und nachhaltige Erträge der Immobilie.
- Eigenkapital verbessert deine Konditionen deutlich, ist aber nicht immer zwingend erforderlich.
- Banken prüfen Bonität, Einkommen und Mietüberschüsse sehr genau.
- Leerstand, Instandhaltung und Zinsänderungen solltest du realistisch einplanen.
Mehrfamilienhaus kaufen: Kann sich die Finanzierung selbst tragen?
Du spielst mit dem Gedanken, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und die Mieteinnahmen sollen den Kredit größtenteils abbezahlen? Das klingt attraktiv und ist grundsätzlich auch möglich.
In der Praxis finanzieren viele Investoren Immobilien nach genau diesem Prinzip: Die Immobilie „trägt sich selbst“. Allerdings funktioniert das nur, wenn die Zahlen wirklich stimmen, die Bank deine Kalkulation mitträgt und einen entsprechenden Kredit gewährt.
Denn: Banken denken konservativ. Sie prüfen genau, ob die Einnahmen auch langfristig stabil sind und rechnen bewusst mit Sicherheitsabschlägen.
So bewerten Banken Mieteinnahmen bei der Finanzierung
Ein häufiger Denkfehler bei der Kalkulation: Viele gehen davon aus, dass die komplette Kaltmiete für die Finanzierung angesetzt werden kann. Das mag zwar in der Theorie funktionieren. Doch tatsächlich rechnen Banken meist nur mit etwa 70–80 % der Mieteinnahmen. Folgende Gründe werden dafür normalerweise angeführt:
- mögliche Leerstände
- Mietausfälle
- Instandhaltungskosten
Wenn du also monatlich ca. 2.000 € Kaltmiete erzielst, setzt die Bank oft nur zwischen 1.400 und 1.600 € an. Diese reduzierte Summe wird dann deiner monatlichen Kreditrate gegenübergestellt.
Voraussetzungen: Wann Banken ein Mehrfamilienhaus finanzieren
Damit ein Konzept aufgeht, achten Banken auf mehrere Faktoren gleichzeitig:
- Lage und Vermietbarkeit: Eine gute Lage mit stabiler Nachfrage ist entscheidend. Je leichter die Wohnungen vermietbar sind, desto positiver fällt die Bewertung aus.
- Zustand der Immobilie: Sanierungsstau oder hoher Modernisierungsbedarf drücken nicht nur den Wert, sondern erhöhen auch dein Risiko.
- Mietniveau und Entwicklung: Die aktuelle Miete muss realistisch und nachhaltig sein. Überhöhte oder kurzfristig erzielte Mieten werden kritisch geprüft.
- Deine Bonität: Auch wenn die Immobilie Einnahmen generiert, musst du als Kreditnehmer zuverlässig sein. Dein Einkommen bleibt ein wichtiger Faktor.
Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren – geht das?
Grundsätzlich ja, aber es wird nochmal deutlich schwieriger. Denn in diesem Fall geht die Bank noch mehr ins Risiko. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) ist vor allem dann möglich, wenn:
- die Immobilie sehr gut bewertet wird
- die Mieteinnahmen stabil und ausreichend hoch sind
- deine Bonität überdurchschnittlich ist
In der Praxis verlangen Banken aber häufig zumindest die Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar), die du aus eigener Tasche zahlst.
Ohne Eigenkapital steigen außerdem häufig der Zinssatz, dein eigenes Risiko (sowie auch das Risiko aus Sicht der Bank) und daher auch die Anforderungen, die die Immobilie erfüllen sollte, um überhaupt in Frage zu kommen. Es macht also viele Aspekte der Finanzierung komplexer. Möglich ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital auch für Mehrfamilienhäuser dennoch, wenn die zu erwartenden Mieteinnahmen alles sicher abdecken.
So rechnest du dein Investment realistisch
Damit sich dein Mehrfamilienhaus langfristig trägt, solltest du konservativ kalkulieren. Setze bei den Mieteinnahmen auf realistische Werte statt auf optimistische Höchstannahmen.
Berücksichtige außerdem alle laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen und mögliche Leerstände, gerade letztere werden oft unterschätzt, beeinflussen aber deine Rendite entscheidend. Ein zusätzlicher finanzieller Puffer hilft dir, unerwartete Kosten oder Einnahmeausfälle sicher abzufedern.
Typische Risiken bei der Finanzierung über Mieteinnahmen
Ein Mehrfamilienhaus kann sich rechnen, muss es aber nicht automatisch. Diese Risiken solltest du kennen:
- Leerstand: Nicht jede Wohnung ist dauerhaft vermietet. Schon kurze Ausfälle können deine Kalkulation belasten.
- Instandhaltungskosten: Gerade bei älteren Objekten können schnell größere Summen anfallen.
- Zinsänderungen: Bei Anschlussfinanzierungen können steigende Zinsen die monatliche Belastung erhöhen.
- Mietausfälle: Nicht jeder Mieter zahlt zuverlässig, auch diesen Umstand berücksichtigen Banken bewusst.
Tipps: So erhöhst du deine Finanzierungschancen
Wenn du deine Chancen verbessern willst, helfen dir diese Punkte:
- Wähle eine Immobilie mit guter Lage und stabiler Nachfrage
- Bringe zumindest einen Teil Eigenkapital ein
- Kalkuliere konservativ und nachvollziehbar
- Plane Rücklagen für unerwartete Kosten
- Zeige der Bank eine klare, strukturierte Finanzierungsstrategie
Fragen rund um Mehrfamilienhäuser? Wir helfen weiter!
Konkrete Sachverhalte sind immer unterschiedlich. Falls du individuelle Fragen hast, melde dich gerne bei uns.
Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Themen weiterhelfen:
- Planung deiner Finanzierung bei einem Mehrfamilienhaus
- Detaillierte Fragen rund um mögliche Mieteinnahmen, Finanzierungsbedingungen und Sicherheiten
- Beratung zur Vertragsgestaltung mit Sondertilgung, Rückzahlungsmöglichkeiten und mehr
Fazit: Mit realistischen Zahlen ein Mehrfamilienhaus durch Mieteinnahmen finanzieren
Ein Mehrfamilienhaus über Mieteinnahmen zu finanzieren ist möglich, aber kein Selbstläufer. Entscheidend ist, dass deine Kalkulation auch unter weniger idealen Bedingungen funktioniert und stabil bleibt. Das kann durch ausreichend Puffer oder eine außergewöhnlich gute Bonität abgesichert werden.
Wenn Lage, Objekt und Finanzierung zusammenpassen, können die Mieteinnahmen einen großen Teil deiner Kreditrate tragen. Gleichzeitig solltest du immer einen finanziellen Puffer einplanen und Risiken realistisch einschätzen. So schaffst du die Grundlage für ein stabiles und langfristig rentables Immobilieninvestment.
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