Grundschuld löschen: Ablauf, Kosten & Tipps
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Eine Grundschuld kannst du erst löschen, wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.
- Dafür brauchst du die Löschungsbewilligung der Bank, sie bestätigt, dass keine Forderung mehr besteht.
- Die Kosten für die Löschung liegen meist bei 0,2 bis 0,4 % der Grundschuld.
- Eine Löschung ohne Notar ist nicht möglich.
Warum du die Grundschuld löschen lassen solltest
Wenn du dein Immobiliendarlehen vollständig abbezahlt hast, bleibt die Grundschuld trotzdem im Grundbuch stehen. Sie dient dann zwar keinem Zweck mehr, kann aber später bei einem Verkauf oder einer neuen Finanzierung zu Rückfragen führen. Grundsätzlich sorgt die Löschung für ein sauberes Grundbuch und klare Verhältnisse. Daher lohnt es sich meistens die Grundschuld zu löschen. Gleichzeitig gibt es Situationen, in denen es sinnvoll ist, die Grundschuld vorerst bestehen zu lassen – dazu später mehr.
Ablauf: So löscht du die Grundschuld Schritt für Schritt
- Kredit vollständig tilgen: Erst wenn dein Darlehen komplett zurückgezahlt ist, kann die Grundschuld gelöscht werden.
- Löschungsbewilligung anfordern: Deine Bank stellt dir nach der Rückzahlung eine Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument bestätigt, dass keine Ansprüche mehr bestehen.
- Notar beauftragen: Die Löschung der Grundschuld ohne Notar ist nicht möglich, da die Bewilligung notariell beglaubigt und ans Grundbuchamt weitergeleitet werden muss. Der Notar reicht den Antrag zur Löschung beim Grundbuchamt ein.
- Eintrag im Grundbuch löschen lassen: Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und streicht die Grundschuld endgültig aus dem Register.
Tipp: Wenn du planst, dein Haus später wieder zu beleihen, kannst du die Grundschuld auch bestehen lassen, sie wird dann einfach für die neue Finanzierung wiederverwendet. Das kann unter Umständen Kosten sparen.
Kosten: Damit musst du rechnen
Die Kosten für die Grundschuldlöschung setzen sich aus den Notarkosten und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Beide orientieren sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld und sind gesetzlich durch das GNotKG geregelt. Abweichungen ergeben sich durch Mindestgebühren und unterschiedliche Mehrwertsteuer- bzw. Registerposten. Die zu erwartenden Kosten für die Löschung der Grundschuld liegen bei 0,2 bis 0,3 % der eingetragenen Grundschuld.
Ein Rechenbeispiel: Angenommen, deine eingetragene Grundschuld beträgt 200.000 €.
- Notar- und Grundbuchkosten betragen in unserem Beispiel 0,25 % der Summe.
- Berechnung: 200.000 € × 0,25 % = 500 €.
Das bedeutet: Für die Löschung deiner Grundschuld fallen 500 € Gesamtkosten an.
Die Löschungsbewilligung selbst stellt die Bank in der Regel kostenlos aus. Nur wenige Banken berechnen dafür geringe Aufwandspauschalen im Bereich von 20 bis 50 €.
Grundschuld ohne Notar löschen lassen? Nein!
Auch wenn es oft gefragt wird: Die Löschung einer Grundschuld ist ohne Notar nicht möglich.
Der Grund: Die Löschungsbewilligung der Bank muss notariell beglaubigt und in einem offiziellen Antrag ans Grundbuchamt übermittelt werden. Das Grundbuch ist ein hoheitliches Register – Änderungen dürfen ausschließlich durch Notare oder das Amt selbst vorgenommen werden.
Online-Dienste oder „Formular-Vorlagen“ ersetzen diesen Schritt nicht. Wer versucht, die Löschung selbst vorzunehmen, erhält die Unterlagen vom Grundbuchamt einfach unbearbeitet zurück.
Wann lohnt es sich die Grundschuld nicht zu löschen?
Eine Löschung ist nicht in jedem Fall die beste Lösung. Manchmal kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehen zu lassen:
- Geplante Anschlussfinanzierung oder neue Kredite:
Möchtest du später modernisieren, anbauen oder ein Forward-Darlehen aufnehmen, kannst du die bestehende Grundschuld wiederverwenden. Das spart oft mehrere Hundert Euro an Notar- und Grundbuchkosten. - Verkauf der Immobilie:
Manche Käufer oder deren Banken übernehmen die bestehende Grundschuld und passen sie an. Das funktioniert besonders gut, wenn dieselbe Bank beteiligt ist. - Schnelle Kreditentscheidung:
Liegt bereits eine eingetragene Grundschuld vor, kann die Bank schneller prüfen und auf diese Sicherheit zurückgreifen.
Löschen ist also kein Muss, es hängt vielmehr von deinen Plänen ab. Wenn du in den nächsten Jahren eine Finanzierung brauchst, solltest du die Grundschuld eventuell einfach bestehen lassen. Nachteile ergeben sich daraus normalerweise nicht.
Löschungsbewilligung von der Bank erhalten
Die Löschungsbewilligung ist das wichtigste Dokument im gesamten Prozess. Darin bestätigt die Bank, dass der Kredit vollständig getilgt wurde und sie keine Rechte mehr an deiner Immobilie hat.
Wichtig zu wissen:
- Die Bewilligung wird in der Regel kostenfrei ausgestellt.
- Manche Banken verlangen eine geringe Gebühr von etwa 20 bis 50 € für den Aufwand.
- Du erhältst das Dokument meist wenige Tage nach der Schlusszahlung – entweder digital oder per Post.
- Ohne diese Bewilligung kann der Notar den Antrag beim Grundbuchamt nicht einreichen.
Wenn du mehrere Grundschulden eingetragen hast (z. B. durch Modernisierungskredite oder Darlehenssplits), brauchst du für jede einzelne eine eigene Bewilligung.
Beratung rund um den Immobilienkauf
Konkrete Sachverhalte sind immer unterschiedlich. Falls du individuelle Fragen hast, melde dich gerne bei uns.
Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Themen weiterhelfen:
- Support beim Ablauf des Kaufs inkl. Fragen rund ums Grundbuch
- Detaillierte Sachverhalte rund um Kredite & Zinsen für deinen persönlichen Fall
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Fazit: Löschung sinnvoll, aber nicht immer notwendig
Wenn du deine Immobilie vollständig abbezahlt hast, sorgt die Löschung der Grundschuld für ein sauberes Grundbuch und klare Verhältnisse. Der Prozess ist unkompliziert: Bewilligung anfordern, Notar beauftragen, Grundschuld löschen lassen.
Gleichzeitig solltest du prüfen, ob du die Grundschuld vielleicht weiter nutzen willst. Das kann für Modernisierungen oder eine spätere Finanzierung sinnvoll sein. In diesem Fall lohnt es sich, die Löschung aufzuschieben und so zusätzliche Notarkosten in der Zukunft zu sparen.
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