Freistellungserklärung von der Bank bei der Baufinanzierung
- 4 Minuten
Das Wichtigste auf einen Blick
- Eine Freistellungserklärung erlaubt den Verkauf oder die Übertragung einer Immobilie trotz eines laufenden Kredits oder einer Baufinanzierung.
- Sie ist nötig, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist und der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde.
- Die Bank stimmt der Freistellung nur zu, wenn ihre Restforderung abgesichert ist.
- Ablauf, Kosten und Dauer solltest du frühzeitig einplanen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Wann spielt die Freistellungserklärung eine Rolle?
Eine Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft? Genau hier kommt die Freistellungserklärung der Bank ins Spiel. Sie ist kein Sonderfall, sondern Alltag bei vielen Immobilienverkäufen. Trotzdem sorgt sie häufig für Unsicherheit vor allem, wenn Kaufvertrag, Notartermin und Kreditablösung zeitlich zusammenpassen müssen.
Was ist eine Freistellungserklärung der Bank?
Mit einer Freistellungserklärung erklärt sich die Bank bereit, die im Grundbuch eingetragene Grundschuld ganz oder teilweise freizugeben. Damit verzichtet sie auf ihr Sicherungsrecht an der Immobilie, sobald bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Wichtig: Die Freistellung bedeutet nicht automatisch, dass der Kredit erlassen wird. In der Regel wird die Restschuld aus dem Verkaufserlös beglichen oder durch eine andere Sicherheit ersetzt.
Wann brauchst du eine Freistellungserklärung?
Eine Freistellungserklärung ist immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie übertragen oder verkauft werden soll und noch eine Grundschuld zugunsten der Bank besteht.
Typische Fälle sind:
- Verkauf der Immobilie vor vollständiger Rückzahlung des Darlehens
- Umschuldung oder Wechsel der finanzierenden Bank
- Objektwechsel, etwa beim Kauf einer neuen Immobilie
Ohne Freistellung kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Grundschuld und Freistellung: So hängt das zusammen
Bei einer Immobilienfinanzierung sichert sich die Bank fast immer über eine Grundschuld ab. Sie bleibt auch dann bestehen, wenn du deine Immobilie verkaufen willst.
Die Freistellungserklärung der Bank ist deshalb die Voraussetzung dafür, dass bei einem Eigentümerwechsel der Notar die Umschreibung im Grundbuch veranlassen darf. Erst wenn die Bank ihre Zustimmung erteilt, kann die Grundschuld gelöscht oder auf eine andere Immobilie übertragen werden.
Ablauf: So funktioniert die Freistellung in der Praxis
In der Praxis läuft eine Freistellung meist so ab:
- Du informierst deine Bank über den geplanten Verkauf.
- Die Bank prüft Kaufpreis, Restschuld und Ablösemodalitäten.
- Es wird festgelegt, welcher Betrag aus dem Verkaufserlös an die Bank fließt.
- Der Notar koordiniert Zahlung, Freistellung und Grundbucheintrag.
Je besser die Abstimmung zwischen Bank, Notar und Käufer, desto reibungsloser verläuft der Prozess. An und für sich also eine einfache und alltägliche Sache, die aber ein wenig Koordination und Planung erfordert.
Kosten und Dauer: Damit musst du rechnen
Die Bank selbst verlangt für die Freistellung meist keine hohen Gebühren. Kosten entstehen jedoch durch:
- notarielle Abwicklung
- Grundbuchänderungen
- gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Kredits
Zeitlich solltest du mehrere Wochen einplanen. Besonders bei komplexeren Finanzierungen kann sich die Freigabe verzögern, wenn Unterlagen fehlen oder Rückfragen seitens der Bank offen sind.
Häufige Fehler bei der Freistellungserklärung
Ein häufiger Fehler ist, die Bank erst sehr spät zu informieren. Auch unrealistische Kaufpreise oder unklare Ablösepläne können zu Problemen führen.
Tipp: Kläre die Freistellung bereits, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. So vermeidest du Verzögerungen beim Eigentumsübergang und unnötigen Druck im Verkaufsprozess.
Fragen rund um Kredite? Wir helfen weiter!
Konkrete Sachverhalte sind immer unterschiedlich. Falls du individuelle Fragen hast, melde dich gerne bei uns.
Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Themen weiterhelfen:
- Planung deines individuellen Budgets für den Immobilienkauf oder -verkauf
- Detaillierte Fragen rund um Kredite, Ablösung & Umschuldung für deinen persönlichen Fall
- Beratung zur Vertragsgestaltung mit Sondertilgung, Rückzahlungsmöglichkeiten und mehr
Fazit: Mit guter Vorbereitung zur schnellen Freistellung
Die Freistellungserklärung deiner Bank ist ein zentraler Baustein beim Immobilienverkauf mit laufender Baufinanzierung. Wer frühzeitig mit der Bank spricht, den Ablauf versteht und alle Kosten realistisch einplant, sorgt für einen reibungslosen Übergang. So kannst du deine Immobilie sicher und ohne böse Überraschungen verkaufen.
Mehr Beiträge zum Thema
Disclaimer: Die Inhalte auf baufiteam.de, insbesondere zu Finanzierungs- und Förderthemen, wurden mit größter Sorgfalt und nach bestem Wissen recherchiert. Dennoch übernimmt baufiteam.de keine Gewähr für die Richtigkeit, Aktualität, Vollständigkeit, Wirksamkeit oder rechtliche Unbedenklichkeit der bereitgestellten Informationen, Rechnungen und Beispiele. Alle Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich kurzfristig ändern. Für eine verbindliche Auskunft und persönliche Beratung wende dich bitte direkt an uns oder an eine qualifizierte Fachperson (z. B. Finanzierungsexpert:in, Steuerberater:in oder Jurist:in).