Sicherheitsabschlag bei Immobilien: Warum Banken Werte mindern
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Sicherheitsabschlag reduziert den ermittelten Immobilienwert um einen bestimmten Prozentsatz.
- Ziel: Schutz der Bank vor Wertverlusten oder Marktveränderungen.
- Je nach Objektart und Lage beträgt der Abschlag meist 10 bis 20 %.
- Ein niedrigerer Abschlag kann deine Finanzierungschancen verbessern.
- Der Sicherheitsabschlag beeinflusst direkt deinen maximal möglichen Kreditbetrag.
Wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest, spielt ihr Wert für die Bank eine entscheidende Rolle. Doch der Kaufpreis wird nicht einfach 1:1 übernommen, meist wird ein sogenannter Sicherheitsabschlag vorgenommen. Dieser sorgt dafür, dass die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls nicht auf einem zu hoch angesetzten Wert sitzen bleibt. In diesem Ratgeber erfährst du, was der Sicherheitsabschlag ist, warum er wichtig ist und wie er sich auf deine Baufinanzierung auswirkt.
Was ist der Sicherheitsabschlag bei Immobilien genau?
Der Sicherheitsabschlag ist ein prozentualer Abzug vom tatsächlichen oder geschätzten Immobilienwert, den Banken bei der Kreditvergabe anwenden. Er dient dazu, mögliche Risiken, etwa durch Marktschwankungen, Instandhaltungskosten oder Verwertung im Notfall abzufedern.
Beispiel: Wird der Verkehrswert einer Immobilie auf 400.000 € geschätzt, kann die Bank einen Sicherheitsabschlag von 15 % vornehmen. Damit rechnet sie nur mit einem Beleihungswert von 340.000 € weiter. Auf dieser Basis wird dann die Höhe deines maximalen Kredits bestimmt und ggf. gibt es auch Auswirkungen auf den gewährten Zinssatz, die Eigenkapitalquote und so weiter.
Warum Banken einen Sicherheitsabschlag anwenden
Der Sicherheitsabschlag bei Immobilien ist keine Schikane, sondern ein Schutzmechanismus für die Bank. Sollte die Immobilie zwangsversteigert werden müssen, ist ihr Verkaufserlös oft niedriger als der Marktwert. Der Abschlag soll dieses Risiko ausgleichen.
Außerdem berücksichtigt die Bank so mögliche Wertverluste durch wirtschaftliche Veränderungen, Bauschäden oder sinkende Nachfrage in bestimmten Regionen. Die Lage hat sowieso einen großen Einfluss. In ländlichen Regionen mit wenig Nachfrage fällt der Sicherheitsabschlag normalerweise höher aus, als in stark nachgefragten Großstädten. Auch bei Objekten mit unklarem Marktwert, etwa älteren Häusern oder Spezialimmobilien, fällt der Sicherheitsabschlag höher aus.
Da der Sicherheitsabschlag nicht direkt auf Daten beruht, sondern eher auf Erfahrungen, kann sich der Vergleich verschiedener Banken und Finanzierungsmodelle umso mehr lohnen. Lokale Banken und Sparkassen sehen manche Immobilien und Lagen eventuell ganz anders als deutschlandweit agierende Institute.
Wie sich der Sicherheitsabschlag auf deine Finanzierung auswirkt
Je höher der Sicherheitsabschlag, desto geringer ist der sogenannte Beleihungswert, also der Wert, auf den die Bank dein Darlehen stützt. Das hat direkte Auswirkungen auf die mögliche Kredithöhe und die Zinskonditionen:
- Niedriger Abschlag → höherer Beleihungswert → bessere Konditionen
- Hoher Abschlag → geringerer Beleihungswert → mehr Eigenkapital nötig.
Ein Beispiel:
Angenommen, deine Immobilie ist 500.000 € wert. Die Bank zieht 20 % Sicherheitsabschlag ab, also 100.000 €. Der Beleihungswert beträgt dann 400.000 € – und nur bis zu diesem Betrag kannst du typischerweise einen Kredit erhalten. Du benötigst in diesem Fall also mehr Eigenkapital als bspw. bei einem Abschlag von 10%.
Fragen rund um Kredite? Wir helfen weiter!
Konkrete Sachverhalte sind immer unterschiedlich. Falls du individuelle Fragen hast, melde dich gerne bei uns.
Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Themen weiterhelfen:
- Planung deines individuellen Budgets für den Immobilienkauf
- Detaillierte Fragen rund um Kredite für deinen persönlichen Fall
- Vergleiche von verschiedenen Banken und Bausparkassen
- Beratung zur Vertragsgestaltung mit Sondertilgung, Rückzahlungsmöglichkeiten und mehr
Fazit: Den Sicherheitsabschlag von Anfang an mit einplanen
Der Sicherheitsabschlag ist ein fester Bestandteil jeder Immobilienbewertung und entscheidend für die Kredithöhe. Er schützt die Bank vor finanziellen Risiken, kann aber auch deine Finanzierung beeinflussen.
Wenn du weißt, wie der Sicherheitsabschlag bei Immobilien berechnet wird, kannst du besser einschätzen, welchen Eigenkapitalanteil du brauchst und gezielt nach Finanzierungen mit fairen Bewertungsansätzen suchen. So behältst du die Kontrolle über deine Immobilienfinanzierung und planst realistisch.
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