Hypothek aufnehmen: So kannst du deine Immobilie beleihen
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Mit einer Hypothek oder Grundschuld kannst du Kapital aus deiner Immobilie freisetzen.
- Eine abbezahlte Immobilie bietet die besten Chancen auf günstige Zinsen.
- Auch eine nicht abbezahlte Immobilie kann beliehen werden, aber nur mit Zustimmung der Bank.
- Der Beleihungswert bestimmt, wie viel Kredit du bekommst.
- Achte auf Zinsen, Nebenkosten und eine realistische Rückzahlungsplanung.
Eine eigene Immobilie bietet finanzielle Sicherheit und sie kann dir auch helfen, neue Projekte zu finanzieren. Wenn du eine Hypothek aufnehmen oder dein Haus beleihen möchtest, kannst du den Wert deiner Immobilie gezielt als Sicherheit nutzen. Doch wann lohnt sich das, welche Voraussetzungen gelten und wie läuft die Beleihung genau ab? Hier erfährst du, was du wissen musst.
Was bedeutet es, eine Hypothek auf das Haus aufzunehmen?
Wenn du eine Hypothek auf dein Haus oder deine Eigentumswohnung aufnimmst, stellst du deine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit zur Verfügung.
Die Bank erhält dadurch das Recht (meistens mit einer eingetragenen Grundschuld), im Notfall auf dein Haus zuzugreifen, sollte der Kredit nicht zurückgezahlt werden. Das klingt drastisch, ist aber durchaus Standard bei größeren Krediten.
Bei einem schuldenfreien Haus oder einer abbezahlten Eigentumswohnung hast du besonders gute Karten: Es besteht kein bestehendes Darlehen, also kann die Bank dein Objekt ohne weitere Belastungen bewerten. Du kannst dann meist bis zu 80 % des aktuellen Immobilienwerts als Kredit aufnehmen.
Beispiel:
Dein Haus ist 400.000 € wert. Bei einer Beleihungsgrenze von 80 % kannst du bis zu 320.000 € finanzieren, zu meist deutlich besseren Konditionen als bei einem unbesicherten Kredit.
Abbezahlte & schuldenfreie Immobilien beleihen
Ist dein Haus oder deine Eigentumswohnung bereits vollständig abbezahlt, startest du mit der besten Ausgangslage für eine neue Finanzierung. Da keine andere Bank mehr im Grundbuch steht, kann die neue Grundschuld ohne Einschränkungen eingetragen werden. Das bedeutet für die Bank ein sehr geringes Risiko und für dich meist besonders gute Zinskonditionen. Für die Aufnahme der Hypothek steht dir dann ein großer Teil des aktuellen Marktwerts deiner Immobilie zur Verfügung, wodurch du viel finanziellen Spielraum hast.
Eine abbezahlte Immobilie lässt sich vielseitig einsetzen, etwa für eine Modernisierung, energetische Sanierung, einen weiteren Immobilienkauf oder größere private Projekte. Auch die Bearbeitung ist meist unkompliziert, da keine Ablösung einer bestehenden Finanzierung notwendig ist und die Bank nur wenige zusätzliche Unterlagen benötigt.
Bei Eigentumswohnungen in einer WEG prüft die Bank allerdings etwas genauer: Teilungserklärung, Rücklagenstand und Zustand des Gemeinschaftseigentums fließen in die Bewertung ein. Für dich macht das im Ablauf kaum einen Unterschied, aber es kann ein wenig mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Noch nicht abbezahlte Immobilien beleihen
Läuft auf deiner Immobilie noch ein Kredit, dann befindet sich meistens auch bereits eine Grundschuld im Grundbuch.
Diese Bank hat dann Vorrang, was eine zusätzliche Finanzierung zwar nicht verhindert, aber etwas komplexer macht. Entscheidend ist in diesem Fall immer der Beleihungsspielraum: Der Wert deiner Immobilie muss klar über der noch offenen Restschuld liegen. Nur dann sieht die neue Bank ausreichend Sicherheit. Da die zweite Bank einen nachrangigen Grundbuchplatz erhält, steigen auch ihre Risiken und damit meistens auch die Zinssätze.
Trotzdem kann eine Beleihung auch bei nicht abbezahlten Immobilien sinnvoll sein, zum Beispiel wenn du eine Modernisierung während der laufenden Finanzierung planst oder die Restschuld bereits niedrig ist. Manche Banken bieten zudem an, die bestehende Grundschuld zu erhöhen, was oft günstiger ist als eine komplett neue Finanzierung.
Bei Eigentumswohnungen spielt auch hier der Zustand der gesamten Wohnanlage eine Rolle: Rücklagen, Sanierungsstand und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können den Marktwert beeinflussen und damit den möglichen Beleihungsspielraum reduzieren.
Haus oder Eigentumswohnung beleihen: So ist der Ablauf
Wenn du dein Haus oder deine Eigentumswohnung beleihen willst, durchläufst du im Grunde dieselben Schritte wie bei einer klassischen Baufinanzierung:
- Immobilienbewertung: Die Bank ermittelt den Marktwert deines Objekts.
- Ermittlung des Beleihungswerts: Meist liegt dieser etwas unter dem Marktwert, um Sicherheitsreserven zu schaffen.
- Eintragung der Hypothek oder Grundschuld: Diese wird im Grundbuch festgehalten.
- Kreditauszahlung: Nach Eintragung erhältst du das Darlehen auf dein Konto.
Tipp: Für Modernisierungen oder größere Anschaffungen lohnt sich der Blick auf spezielle Angebote, etwa bei einer Bausparkasse oder einer Nachrangfinanzierung, besonders dann, wenn du ein bereits abbezahltes Haus beleihen möchtest.
Fragen rund um Kredite? Wir helfen weiter!
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Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Themen weiterhelfen:
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Fazit: Hypothek aufnehmen und finanzielle Freiheit gewinnen
Deine Immobilie zu beleihen kann eine clevere Lösung sein, wenn du größere Ausgaben planst, etwa eine Sanierung, eine Investition oder die Umschuldung bestehender Kredite. Entscheidend ist, dass du deinen Beleihungsspielraum kennst und seriöse Angebote vergleichst. Dann klappt es auch mit der Aufnahme einer Hypothek.
Prinzipiell kannst du ein schuldenfreies Haus beleihen, eine nicht abbezahlte Immobilie zur Finanzierung nutzen oder deine Eigentumswohnung einbringen. Da gibt es fast immer eine Möglichkeit, manche komplexer als andere.
Mit einer durchdachten Planung, klaren Zielen und einem Vergleich der Optionen kann die Hypothek zu einer stabilen, sicheren und flexiblen Finanzierungslösung für dich werden.
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