Haus ohne Eigenkapital kaufen: Geht das wirklich?
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Haus ohne Eigenkapital kaufen ist grundsätzlich möglich, aber wenn dann mit hohen Anforderungen verbunden.
- Banken sprechen dann von einer 100-Prozent- oder 110-Prozent-Finanzierung.
- Ohne eingebrachtes Eigenkapital steigen die Zinsen, die monatliche Rate und die Gesamtkosten merklich an.
- Eine sehr gute Bonität und ein stabiles Einkommen sind daher entscheidend. Realistisch ist das Szenario daher nur für Gutverdiener.
- Das Risiko bei Wertverlust oder Verkauf ist höher.
Haus ohne Eigenkapital kaufen: Wunsch oder realistische Option?
Viele Kaufinteressenten fragen sich, ob sie ein Haus auch ohne Eigenkapital kaufen können. Gerade bei steigenden Immobilienpreisen fällt es schwer, parallel zur Miete ausreichend Rücklagen aufzubauen, weshalb diese Option zunächst attraktiv erscheint.
Die Antwort lautet: Ja, es ist möglich, meistens aber nur in Einzelfällen. Das Problem an der Sache ist, dass dieses Vorgehen nicht für jeden geeignet ist. Wer ohne Eigenkapital kauft, finanziert den Kaufpreis vollständig über ein Darlehen. Teilweise werden sogar die Kaufnebenkosten mitfinanziert. Dafür braucht es aber ein sehr hohes und langfristig verlässliches Einkommen. Andernfalls ist das Risiko für die Bank zu hoch.
Was bedeutet 100- oder 110-Prozent-Finanzierung?
Prinzipiell nennt man eine Finanzierung ohne Eigenkapital auch Vollfinanzierung. Dabei gibt es verschiedene Typen. Man unterscheidet zwischen der 100-Prozent-, der 110-Prozent und der 130-Prozent-Finanzierung.
Wenn du ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchtest, spricht man meist von einer 100-Prozent-Finanzierung. Das bedeutet: Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis.
Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich die Kaufnebenkosten, wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eventuell Makler, über das Darlehen abgedeckt.
Genau hier liegt der Unterschied: Die Nebenkosten erhöhen deine Kreditsumme, schaffen aber keinen zusätzlichen Immobilienwert. Das steigert das Risiko für Bank und Käufer gleichermaßen.
130-Prozent-Finanzierung: Deutlich über dem Immobilienwert
Bei einer 130-Prozent-Finanzierung werden neben Kaufpreis und Nebenkosten zusätzlich Mittel für Modernisierung oder Ausstattung über das Darlehen aufgenommen. Die Kreditsumme liegt damit klar über dem Immobilienwert.
Entsprechend hoch sind die Anforderungen an Bonität und Einkommen, zudem verlangen Banken meist deutliche Zinsaufschläge. Eine solche Finanzierung wird nur in Ausnahmefällen gewährt und ist nur in wenigen Fällen sinnvoll. Sie sollte daher besonders sorgfältig geprüft werden.
Welche Voraussetzungen gelten bei einer Vollfinanzierung?
Eine Vollfinanzierung funktioniert nur unter bestimmten Bedingungen. Banken achten besonders auf:
- sehr stabiles, überdurchschnittliches Einkommen
- unbefristetes Arbeitsverhältnis
- sehr gute Bonität
- geringe laufende Verbindlichkeiten
- realistisch kalkulierte Haushaltsrechnung
Je sicherer deine finanzielle Situation ist, desto eher ist eine Vollfinanzierung möglich.
Welche Nachteile hat ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital?
So verlockend es auch klingt, aber eine Vollfinanzierung birgt auch klare Risiken. Diese sollen natürlich auch beleuchtet werden. Die größten Faktoren sind:
- Höhere Zinsen: Banken verlangen für eine Vollfinanzierung einen Zinsaufschlag, da das Ausfallrisiko höher ist.
- Höhere monatliche Belastung: Da die Darlehenssumme größer ist, steigt die Rate.
- Längere Laufzeit: Die Rückzahlung dauert oft deutlich länger.
- Geringe Flexibilität: Bei einem späteren Verkauf kann es problematisch werden, wenn der Marktwert unter der Restschuld liegt.
Gerade in den ersten Jahren besteht ein deutlich erhöhtes finanzielles Risiko, da die Immobilie komplett fremdfinanziert wird. Über die Zeit steigt dann der Eigenanteil merklich an, doch vor allem zu Beginn ist man doch sehr unflexibel, wenn man eine Vollfinanzierung bekommt. Das Modell eignet sich daher nur für die wenigsten und wird von Banken entsprechend selten vergeben.
Wann kann es trotzdem sinnvoll sein?
Trotz höherer Kosten kann eine Vollfinanzierung in bestimmten Situationen sinnvoll sein:
- sehr hohe Einkommenssicherheit
- langfristige Halteabsicht
- stabile Immobilienlage
- alternative Rücklagen (z. B. Wertpapiere), die bewusst nicht eingebracht werden sollen
Entscheidend ist, dass genügend finanzieller Puffer für unerwartete Ausgaben bleibt.
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Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Themen weiterhelfen:
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Fazit: Haus ohne Eigenkapital kaufen ist möglich, aber…
Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, ist grundsätzlich machbar. Banken bieten zwar sehr selten 100- oder sogar 110-Prozent-Finanzierungen an, doch bei sehr guter Bonität und stabiler Einkommenssituation kann es in Einzelfällen klappen.
Die fehlende Eigenleistung erhöht allerdings immer die Zinsen, die monatliche Belastung und somit letztendlich auch die Gesamtkosten. Gleichzeitig steigt das Risiko bei Marktveränderungen.
Wer diesen Schritt plant, sollte seine Finanzierung besonders sorgfältig kalkulieren, ausreichend Rücklagen behalten und verschiedene Angebote vergleichen. Dabei ist ein unabhängiger Finanzierungsberater immer eine gute Option. Dann kann auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital funktionieren.
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