Berechnung umbauter Raum & Bruttogeschossfläche nach DIN 277
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Der umbauter Raum (UR) beschreibt das gesamte Volumen eines Gebäudes inklusive Dach und Keller.
- Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes über und unter der Erde.
- Grundlage für beide Berechnungen ist die DIN 277, die klare Regeln und Rechenwege vorgibt.
- Die Werte sind wichtig für Baugenehmigungen, Versicherungen, Bewertungen und Kostenschätzungen.
Wer ein Haus plant, umbaut oder den Wert einer Immobilie ermitteln möchte, stößt schnell auf die Begriffe umbauter Raum (UR) und Bruttogeschossfläche (BGF).
Beide Größen sind mehr als reine Zahlen: Sie bilden die Grundlage für Baugenehmigungen, Versicherungen, Bewertungen und Kostenkalkulationen. Damit die Erhebung einheitlich und nachvollziehbar erfolgt, gibt die DIN 277 klare Regeln zur Berechnung vor. In diesem Ratgeber erfährst du, was genau hinter den Begriffen steckt, wie du die Werte berechnest und warum sie für Bauprojekte so wichtig sind.
Warum die Berechnung von umbautem Raum und BGF so wichtig ist
Ob Neubau, Umbau oder Bewertung einer Bestandsimmobilie – die richtige Berechnung des umbauten Raums und der Bruttogeschossfläche ist ein entscheidender Schritt.
Beide Kennzahlen liefern die Basis für viele wichtige Entscheidungen: Sie beeinflussen Baukosten, Versicherungsprämien, steuerliche Bewertungen und dienen Architekt:innen sowie Bauämtern als verbindliche Grundlage.
Besonders wichtig: Die Berechnung erfolgt nicht „nach Gefühl“, sondern standardisiert nach der DIN 277. Diese Norm sorgt dafür, dass alle Beteiligten mit einheitlichen Werten arbeiten.
Umbauter Raum (UR): Definition und Bedeutung
Der umbaute Raum (UR) beschreibt das gesamte Bauwerksvolumen, das von den äußeren Begrenzungsflächen eines Gebäudes umschlossen ist.
Dazu gehören:
- oberirdische Geschosse (inkl. Dach)
- unterirdische Geschosse (z. B. Keller)
- ausbaufähige Dachräume
- Treppenhäuser, Installationsschächte und Nebenräume
Nicht berücksichtigt werden dagegen z. B. offene Terrassen, Carports oder Balkone.
Wichtig: Der UR ist eine der zentralen Berechnungsgrößen, wenn es um die Baukostenabschätzung oder die Versicherungsbewertung eines Gebäudes geht. Daher wird der Wert auch oft bei Einschätzungen der Banken bzgl. der Kreditsumme für eine Kostenschätzung verwendet.
Früher war er auch Grundlage der Baugenehmigung – heute wird zunehmend die Bruttogrundfläche herangezogen, der UR bleibt aber für viele Berechnungen relevant.
So berechnest du den umbauten Raum nach DIN 277
Die Berechnung erfolgt in der Regel geschossweise.
Formel für die Berechnung des umbauten Raums:
UR = Grundfläche × Raumhöhe
Rechenbeispiel mit einem Einfamilienhaus:
- Grundfläche Erdgeschoss: 100 m²
- Grundfläche Obergeschoss: 100 m²
- Grundfläche Keller: 100 m²
- Raumhöhe pro Geschoss: 2,80 m
- Dachraum (ausgebaut): 50 m² bei durchschnittlicher Raumhöhe 2,50 m
Berechnung:
- EG: 100 m² × 2,80 m = 280 m³
- OG: 100 m² × 2,80 m = 280 m³
- Keller: 100 m² × 2,80 m = 280 m³
- Dachraum: 50 m² × 2,50 m = 125 m³
Gesamter umbauter Raum der Immobilie:
280 m³ + 280 m³ + 280 m³ + 125 m³ = 965 m³
Bruttogeschossfläche: Definition und was wirklich zählt
Die Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes auf jeder Geschossebene – gemessen entlang der äußeren Umfassungswände.
Dazu zählen:
- alle oberirdischen und unterirdischen Geschosse
- Dachgeschosse (sofern ausgebaut)
- Technikräume, Treppenhäuser und Flure
Nicht enthalten sind Flächen außerhalb der Gebäudehülle (z. B. Terrassen, Balkone, Carports).
Die BGF ist vor allem relevant für Bauplanung, Kostenkalkulation, Förderanträge und Flächennutzungsnachweise.
Berechnung der BGF nach DIN 277
Die Berechnung ist vergleichsweise einfach:
BGF = Summe der Grundflächen aller Geschosse
Rechenbeispiel:
- EG: 100 m²
- OG: 100 m²
- Keller: 100 m²
- Dachgeschoss: 50 m²
BGF gesamt:
100 m² + 100 m² + 100 m² + 50 m² = 350 m²
Unterschied zwischen umbautem Raum und BGF
Merkmal | Umbauter Raum (UR) | Bruttogeschossfläche (BGF) |
Maßeinheit | Kubikmeter (m³) | Quadratmeter (m²) |
Berechnungsgrundlage | Summe aller Geschosse mit der Berechnung Grundfläche × Raumhöhe | Summe aller Grundflächen der jeweiligen Geschosse |
Berücksichtigte Bauteile | Volumen des Gebäudes | Fläche des Gebäudes |
Anwendung | Baukosten, Versicherungen | Planung, Genehmigung, Flächennachweise |
Typische Anwendungsfälle in der Praxis
- Baukosten kalkulieren: Je größer der umbaute Raum, desto höher die Baukosten. Die Schätzung ist dann ggf. auch für Banken bei der Einschätzung der Höhe des Kredits relevant.
- Versicherungssumme festlegen: Versicherungen benötigen den UR, um den Wert eines Gebäudes zu bestimmen.
- Förderanträge & Planung: Die BGF ist maßgeblich bei Förderprogrammen, Bauanträgen und städtebaulichen Berechnungen.
- Immobilienbewertung: Sowohl UR als auch BGF spielen bei Verkehrswertgutachten eine wichtige Rolle.
Typische Fehler bei der Berechnung vermeiden
- Dachräume vergessen: Auch nicht vollständig ausgebaute Dachräume können relevant sein.
- Offene Flächen falsch anrechnen: Balkone und Terrassen zählen nicht zur BGF oder UR.
- Raumhöhen nicht exakt erfasst: Ungenaue Messungen können das Ergebnis deutlich verzerren.
- DIN 277 nicht beachtet: Nur standardisierte Berechnungen werden von Behörden und Versicherungen berücksichtigt.
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Fazit: UR und BRI exakt berechnen für Planungssicherheit
Die Berechnung von umbautem Raum und Bruttogeschossfläche nach DIN 277 ist kein Selbstzweck – sie schafft klare, nachvollziehbare Grundlagen für alle weiteren Schritte in der Bauplanung, Finanzierung und Versicherung.
Wer hier sauber arbeitet, vermeidet spätere Nachforderungen, Fehleinschätzungen oder Streitigkeiten. Für komplexe Gebäude lohnt es sich, die Berechnung von Architekt:innen oder Fachplaner:innen durchführen zu lassen.
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