Beleihungsauslauf verstehen und berechnen bei deiner Baufinanzierung
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Beleihungsauslauf zeigt das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert.
- Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser deine Chancen auf günstige Zinsen.
- Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und erhöht die Finanzierungssicherheit.
- Die Berechnung ist einfach: Darlehenssumme ÷ Immobilienwert × 100%
Beim Thema Kreditvergabe stößt du schnell auf den Begriff Beleihungsauslauf. Er gibt an, wie hoch der Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Wert deiner Immobilie ist. Ein niedriger Beleihungsauslauf signalisiert der Bank ein geringeres Risiko, während ein hoher Auslauf höhere Zinsen oder zusätzliche Sicherheiten nach sich ziehen kann. Zu wissen, wie du den Beleihungsauslauf berechnest, hilft dir, deine Finanzierung clever zu planen und bessere Konditionen zu bekommen.
Definition: Was bedeutet Beleihungsauslauf bei der Baufinanzierung?
Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie stark eine Immobilie zur Absicherung eines Kredits herangezogen wird. Er zeigt also das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem von der Bank festgelegten Beleihungswert (nicht immer identisch mit dem Kaufpreis).
Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet: Die Bank trägt ein geringeres Risiko – und belohnt dich meist mit günstigeren Zinsen. Liegt er dagegen über 80 %, werden die Konditionen oft schlechter, weil das Risiko für die Bank steigt.
Beleihungsauslauf berechnen – einfaches Beispiel
Die Berechnung folgt einer einfachen Formel:
Beleihungsauslauf = (Kreditbetrag ÷ Immobilienwert) × 100
Beispielrechnung:
Du möchtest ein Haus kaufen, das 400.000 € kostet, und benötigst dafür einen Kredit über 320.000 €.
320.000 € ÷ 400.000 € × 100 = 80 % Beleihungsauslauf
Das bedeutet: 80 % des Immobilienwerts werden von der Bank finanziert, 20 % steckst du als Eigenkapital hinein.
Bei 60–80 % Beleihung bekommst du meist die besten Zinssätze. Steigt der Anteil über 90 %, verlangen viele Banken Zinsaufschläge.
Bedeutung für deine Finanzierung
Der Beleihungsauslauf bestimmt mit über den Zinssatz deines Immobilienkredits. Banken bewerten damit das Risiko:
- Niedriger Beleihungsauslauf (bis 60 %) → sehr geringe Risiken → Top-Zinsen
- Mittlerer Beleihungsauslauf (70–80 %) → gängiger Standard
- Hoher Beleihungsauslauf (über 90 %) → erhöhtes Risiko → Zinsaufschlag
Beispiel:
Bei einem Kredit über 300.000 € kann der Unterschied zwischen 2,8 % und 3,3 % Zinsen schnell mehrere Tausend Euro an Zinskosten über die Laufzeit ausmachen
Wie du den Beleihungsauslauf verbessern kannst
Ein niedriger Beleihungsauslauf lohnt sich – und du kannst aktiv dazu beitragen:
- Mehr Eigenkapital einbringen: Je mehr du selbst finanzierst, desto geringer das Risiko für die Bank.
- Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) selbst zahlen: Diese zählen nicht zum Beleihungswert.
- Förderprogramme wie KfW-Kredite nutzen: Sie verringern die Kreditsumme.
- Günstigeres Objekt wählen: Auch das senkt den Finanzierungsanteil.
Ein kleiner Unterschied beim Eigenkapital kann also große Wirkung haben. Schon 5–10 % mehr Eigenkapital können zu deutlich günstigeren Konditionen führen.
Beleihungswert vs. Verkehrswert – ein wichtiger Unterschied
Viele verwechseln den Beleihungswert mit dem Verkehrswert. Der Verkehrswert ist der geschätzte Marktpreis einer Immobilie, also das, was ein Käufer aktuell zahlen würde.
Der Beleihungswert dagegen ist vorsichtiger kalkuliert: Die Bank zieht Sicherheitsabschläge ab, um langfristige Wertverluste einzukalkulieren. Daher liegt der Beleihungswert meist 10–20 % unter dem Kaufpreis.
Fragen zu Bauzinsen? Wir sind für dich da!
Konkrete Sachverhalte sind immer unterschiedlich. Falls du individuelle Fragen hast, melde dich gerne bei uns.
Wir sind unabhängige Finanzberater und können dir zum Beispiel bei folgenden Themen weiterhelfen:
- Planung deines individuellen Budgets für den Immobilienkauf
- Detaillierte Fragen rund um Kredite & Zinsen für deinen persönlichen Fall
- Beratung zur Vertragsgestaltung mit Sondertilgung, Rückzahlungsmöglichkeiten und mehr
Fazit: Beleihungsauslauf gezielt nutzen
Wer den Beleihungsauslauf versteht, kann seine Finanzierung gezielt optimieren. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet mehr Sicherheit, geringere Zinsen und langfristig niedrigere Kreditkosten. Mit etwas Planung – etwa durch Eigenkapital oder Förderungen – lässt sich der Beleihungsauslauf leicht verbessern und die Baufinanzierung solide gestalten.
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